德州明德普惠配资公司介绍杜坤维:百次调控 房价缘何不跌

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  作者:大牛时代网站专栏作者 杜坤维   

  衣食住行德州明德普惠配资公司介绍,住也即是德州明德普惠配资公司介绍房子位居第三,可见房子的重要,房子对于我们而言,是一个大问题,没有房者希望房价下跌,炒房者希望房子涨德州明德普惠配资公司介绍不停。

  但是房价过快上涨引发的社会综合成本升高,导致实体经济难以承受,有的企业不得不纷纷外迁,房价上涨,让没有房者望房兴叹,房价上涨导致地产泡沫危如累卵,一旦破灭就是一场危机,因此有关部门高瞻远瞩,提出房子只住不炒,有关方面也出台了大量的调控政策,累计2018年上半年,楼市调控政策高达192次,相比2017年上半年的116次调控,上涨幅度高达6德州明德普惠配资公司介绍5%。

  但是理想很丰满现实很骨感,房价并没有因为密集的调控政策而下跌,反而是越调越高。2017年1-2月份,商品房销售面积14054万平方米,商品房销售额10806亿元,增德州明德普惠配资公司介绍长26.0%,销售均价是7689元,18年1-6月份,商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%,商品房销售额66945亿元,增长13.2%,增速提高1.4个百分点。非常明显销售金额增长远远超过销售面积增长,可见房价依然在上涨,17年1-6月均价是8678元,比17年1-3月上涨989元,上涨12.86%,但是居民实际感觉房价上涨要比这一数据可能会更高一点。

  可见从17年开始的密集调控政策非但没有导致房价下跌,反而是不断上涨。原因何在,实际上是某些地方政府对地产态度较为暗昧,与中央政府存在一定的差距,不仅主动调控欲望不强,反而是利用各种手段托底,同时依托一级土地的垄断牢牢控制土地供应闸门,不让土地价格下跌,间接推涨了房子的成本,让房价跌不下来。

  实际上这背后就是市场广为关注的土地财政问题,据财政部的财政收支数据,2018年上半年,全国国有土地使用权出让收入26941亿元,同比增长43%。与2017年上半年相比,土地使用权出让收入增加8105亿元,增速比上年同期加快9个百分点。其中房地产行业来看,根据国家统计局的数据,2018年上半年,房地产开发企业共购置土地11085万平方米,土地成交价款为5265亿元,分别增长7.2和20.3个百分点,增速较1-5月分别提高5.1和4.3个百分点。

  地方政府之所以看重土地收益,就在于地方政府刚性支出始终降不下来,而且投资不断增加,但财政税收收入增加来源有限,只能依靠卖地收入苦苦支撑,没有卖地收益,别说搞建设,就是刚性支付有的地方都会难以应付,尤其是年底,各种支出增加就指望能够卖一块价格好的土地来支付。自然不愿意看到地产下跌引发的土地价格下跌。

  地方政府财政收入对于土地依赖有增不减,北京大学经济学院团队研究的相关课题成果显示,地方财政对于土地财政的依赖度正在不断上升,2003年到2013年的十年间,中国地方财政对于广义的土地财政的依赖度上升了11.3个百分点。所谓广义的土地财政是指,土地出让金加上与土地、房地产相关的地方税收。而狭义的土地财政则指土地出让金纯收入。有的城市城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%,竟然超过100%,超过50%则更多。

  不愿意看到房价下跌的还有银行,房地产贷款是银行的重头戏,18年上半年房地产贷款新增3.54万亿元,占新增贷款总量的39.20%,工业中长期贷款仅仅增加4400万元,相当于房地产行业的10%,占贷款增量的4.32%。一旦地产下跌,某些杠杆率极高的地产商就会资金链断裂而跑路,银行难以承载地产下跌的痛。

  据东方资产报告,在2017年人民币贷款余额中,房地产贷款、地产开发贷款、房产开发贷款、个人购房贷款、保障性住房开发贷款等房地产类贷款占据了较大比重,第一季度至第三季度分别高达55.8%、56.3%和57.2%。尽管房地产调控措施实施之后,流入房地产市场的新增贷款有所减少,但由于基数庞大,报告预计,2018年房地产类贷款比重仍可能在56%以上。7月4日,四大资产管理公司之一的中国东方资产管理股份有限公司(简称“东方资产”)发布《中国金融不良资产市场调查报告(2018)》(下称“报告”)。银行可以承载多大的房价调整而高枕无忧?报告显示,房地产类信贷资产质量或将下滑,若房价下降20-30%,将会使得银行面临显著压力。报告预计2018年不良贷款率会达到1.5%左右,向整体平均水平趋近。

  地产商则更是不愿意看到房价下跌,很多在15年16年17年错判市场,激进拿地的房地产企业陷入了尴尬,面粉贵过面包怎么办?房价下跌岂不是大亏特亏。安居客统计显示,16年上半年全国已出现205宗单宗超过10亿元的高总价地块,51宗超过30亿元的高总价地块,3宗超过100亿元的高总价地块。144宗溢价率超过50%的单宗地块,约是去年同期的8.5倍;92宗溢价率超过100%的单宗地块,约是去年同期的45倍。而在2015年上半年,总价超过10亿元的地块只有110宗。2015年上半年溢价率超过100%的土地,只有2宗,超过50%溢价率的土地只有17宗。

  未来一段时间将会是地产商洗牌的时期,一些杠杆率很高,拿地激进的地产商有可能会陷入资金链断裂问题而被市场洗出去,现金是王是地产商目前的共识,快周转成为某些地产商生存的法宝。

  按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理区;空置率在10%~20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。今年3月,原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文表示:2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。2015年5月腾讯发起的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%~26%。

  可见中国并不缺少房源,关键在于在房价只涨不跌下,吸引太多资金进入市场炒作房子,造成房子需求失真,刚需购房者搞不清楚市场究竟缺不缺房子,也只能加入购房大军,进一步加剧房子供求矛盾。

  房价有泡沫基本上达成了共识,但是对于泡沫有多大有没有风险,市场没有共识,但是利益方根本不愿意看到房价下跌,在房子只住不炒下,房价会不会趋于理性,有待政府努力。急跌会造成风险释放,但继续上涨更是一种风险的累积。

  但是疯狂的地价房价对于经济的影响需要我们重视,疯狂的房价对于制造业和科技创新的影响不可忽视,房价上涨短期利益可见,但中长期风险不容忽视,房价成为我们经济短期利益与中长期健康发展的博弈焦点。